Manulife One：宏利最神秘的房贷理财工具
【作者：若曦】
若曦是个金融小白，既不是银行房贷专家，也不是投资理财顾问。不过最近若曦的房贷合同到期， 为了续新合同，所以研究了很多银行的房贷产品。有个新奇的东西Manulife One （其实也不是什么新产品，好像1999年就开始有了）进入若曦视线，于是开启了我的学习和探索之路。
网上关于Manulife One 的中文信息相对较少，而Manulife One官网（点击查看）上的描述又让人觉得它神奇得难以置信。那它到底是个什么样的理财工具呢？它是合适你的房贷产品吗？下面我们一起来揭开Manulife One 宏利“万利合一” 的神秘面纱。
先解释几个比较重要的词：
1. Mortgage Types – 房贷类型
加拿大的房贷分两种
1.1 Collateral Mortgage – 也可以叫Revolving Mortgage，组合按揭贷款 （这个名字是网上一位博主用的名字，若曦也想不到更好的翻译）
以下是这位博主对“组合按揭贷款”的解释：所谓“组合”是指在这种注册方式下登记的按揭贷款，银行可以按照借款人的需要增加贷款金额；也可以将贷款分为不同贷款期限的信用额度、浮动利率、固定利率等N个组合式的按揭贷款。
1.2 Conventional (standard) Mortgage，常规按揭贷款。每次还房贷的时候，必须还本和还息。
如果你不知道你家的房贷是哪种，可以想想如果我今天放一笔钱到房贷里，我明天能把那笔钱拿出来吗？ 如果回答是，那你的房贷属于第一种Collateral Mortgage，如果只进不出（抛开re-finance)，那就是第二种Conventional (standard) Mortgage。听到这里，你可能会想，第一种的房贷似乎很好（可能有同学在想我是不是应该把自己家的房贷换一个类型），当然它也有缺点和限制，文章后面会提到。
2. LOC – Line of Credit
LOC 分Unsecured LOC (personal) 和 Secured LOC (Home)。今天主要讲Home Equity Line of Credit (HELOC)
Home Equity Line of Credit 其实是Collateral Mortgage的一种，它拥有Collateral Mortgage所有的优点和缺点。TD银行给它的中文翻译“房屋资产净值信用贷款”，是一种循环式信用贷款，可供您使用房屋资产净值来借贷所需资金。 房屋资产净值信用贷款是传统房屋贷款的另一种弹性选择，可让您不必重新申请即可随时使用可用的信贷，并让您决定自己的每月供款，最低只要支付利息即可。它的好处在于，你可以随时拿钱出来，随时还进去，不会产生罚金，非常灵活。
3. Open term vs Closed term
这两个大家应该都懂，就是你是否能把房子随时卖掉而不用付银行罚金。Open可以随时付清欠款而且不用交罚金，当然利率会比较高。Closed也可以付清欠款，但很可能会产生罚金。
4. Fixed rate vs Variable rate
固定利率和浮动利率，固定就是合同期内就是一个固定利率，浮动是跟银行的prime rate （最优惠利率）走。
Manulife One – 宏利“万利合一”
我们进入正题，Manulife One 是Manulife Bank旗下的产品，Manulife Bank是保险公司Manulife 的一个子公司。经过若曦的研究和向Manulife Bank员工的确认，Manulife One就是一种Collateral Mortgage，可以说它相当于Home Equity Line of Credit，非常灵活。
正如Manulife One官网的广告，它能帮你节省利息，让你尽早还清贷款，主页上还附带一个计算器，你只要输入你的房贷、月收入等等相关金额，就能计算出和常规模式相比，你节省了多少利息。那它到底怎么办到的呢？
我们都知道利息=本金*利率，我们选哪个银行的房贷，首先最重要就是要看利率。从公式里能看到，在本金不变的情况下，利率是影响利息的唯一因素。这也是如果你的房贷是Conventional Mortgage （常规按揭贷款），基本上利率低，你的利息就低。另外一个办法就是多还本金从而降低利息。
哪有没有什么办法可以多还本金呢？常规按揭贷款，一般每年都会给你一定多还款的额度，而不收罚金，但是每个家庭都要生活，一年能存下来的积蓄也有限，不一定能多还本金。如果是Collateral Mortgage （组合按揭贷款），因为它的灵活性，随时存进去，随时又可以拿出来，就可以让咱们随时多还本金，到有需要了又把它拿出来花。
大家平常的操作是有一个储蓄户口，一个支票户口， 房贷是一个户口，车贷可能又是一个户口，每个月的工资到支票户口，然后定期转点去储蓄户口，支票户口每个月付账单和房贷。而Manulife One，是只有“一个”户口，它把储蓄户口，支票户口，房贷户口，车贷户口，和任何的债务户口合成一个账户叫Manulife One，所以说你所有的资产和债务都集中于单一个户口里，让储蓄和收入能自动用来偿还债务，从而节省利息。当你每个月的工资收入打到这个Manulife One户口里，当天的债务就会下降，相当于你还了本金，利息也就少了。
但是你会问，我所有工资都还房贷，那账单怎么办？等到要付账单的时候，你就从Manulife One拿钱付账单，当然你借的本金也会上涨，你可能会说那我还是等于没有多还本金。这其实是不对的，因为你节省了从你收到工资那天到你付账单那天的利息。
我们举个例子
房贷$500,000，年利率4%，每月1号发工资$10,000，每月21号要交账单
1. 常规按揭贷款的当月利息
- $500,000 x 4%÷12 month = $1666.67
- 到供款日要还一定的本金+$1666.67
2. Manulife One利息的算法
- 1号那天：$10,000工资到账，当天开始房贷变成$500,000 – $10,000 = $490,000
- 1号到20号的利息：$490,000 x 4% ÷ 365天 x 20天 = $1073.97
- 21号那天：交$3000账单，所以房贷金额上涨了$490,000+$3000=$493,000
- 21号到30号的利息：$493,000 x 4% ÷ 365天 x 10天 = $504.27
- 这个月的利息为：$1073.97 + $504.27 = $1578.24
综合起来，当月节省了$1666.67 – $1578.24 = $88.43 利息。你可别小看这每个月节省的几十块利息，它足够让你提早几年把房贷换完。
Manulife One的理念是要彻底运用我们每一分钱，让我们拥有的每一分钱都为房贷工作，减少房贷利息，不要让你的钱呆滞在某一户口 。你每月的收入本来会存进支票户口里，慢慢花，而Manulife One，因为你每个月的收入暂时放到房贷里， 减少你欠的本金而减少利息，直到你要付钱出去的那天，因为你的本金上涨，所以利息相应增加。
有人会问那储蓄怎么办呢？普通的储蓄利率一定会比房贷的利率低，所以把钱存在储蓄户口而不还房贷，其实在亏利息。如果你用Manulife One，相当于没有储蓄，因为你的每一分钱都在还房贷，只不过等你需要钱的那天，你可以把你还的本金直接拿出来用，如果是常规房贷就不能随意又拿出来用了。所以使用Manulife One的人，必须要有很好的自我控制能力和财务管理能力。个人觉得，直到你把房贷全还完之前，都没有正真意义的储蓄。
因为Collateral Mortgage（组合按揭贷款）的利率一定是浮动的，它的灵活性也注定了它的利率比Conventional Mortgage （常规按揭贷款）高，（好东西总是要贵点的）。Conventional Mortgage （常规按揭贷款）的浮动利率一般是Prime“减”多少多少，Collateral Mortgage（组合按揭贷款）的利率一般是Prime “加”多少多少，听说最低是P+0（不容易拿到）。
另外，Manulife One有月费， 目前是每月$16.95 （2018年），如果有Manulife的ManulifeMONEY+Visa Infinite信用卡（点击查看，FYF，$99年费），能免Manulife One年费（第一年直接免年费， 但第二年开始必须前一年要在信用卡花$20000以上才免）。
如果大家想用到Manulife One，要把户口月费和信用卡年费考虑进去。另外若曦提醒大家，如果真要换房贷的银行，记得把因为换银行产生的各项费用都要计算进去，看是否合适，费用可能包括但不限于律师费、房屋估价费、discharge fee 和提早结束合同产生的罚金等。
Manulife One 比较合适现金流很多的人，因为它的理念确实很好。如果你经常有大额的现金流动，Manulife One对你来说是很好的产品，因为你的房子变成了你自己的银行，在需要现金周转的时候，能以低利率把钱贷出来（房贷利率比其他贷款利率都低）。等到你的资金回笼再把钱还回去，灵活度极高。如果你家的日常收入比较固定，就不见得能省太多，毕竟Manulife One 的利息比常规按揭贷款高，如果有多余的钱，不如每年多还一笔到房贷里。 至于具体能节省多少利息，大家可以利用Manulife One 提供的计算器，去算算和现在的房贷相比能节省多少。
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